买房是人生一大事，签订（dìng）房屋买卖合同更不可（kě）放松（sōng）警惕（tì），因为买卖双方在专业知识上信息不对称（chēng），有时买方（fāng）并非（fēi）出于本意或者不知道如何把（bǎ）握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。因此，在签订房屋（wū）买卖（mài）合同时需要（yào）多加注意，了解合同（tóng）内容，谨防合同陷阱。

签订空白条款（kuǎn）需注（zhù）意

1．看是否（fǒu）有商品房预（yù）售（shòu）许可证

取得商品（pǐn）房预售许可（kě）证（zhèng）必须符合下列条件：

（1）开发（fā）企业具（jù）有（yǒu）企（qǐ）业法人营（yíng）业（yè）执（zhí）照和房地产开（kāi）发（fā）企业资质证（zhèng）书（shū）；

（2）取得土（tǔ）地（dì）使（shǐ）用（yòng）权证书和使用土地批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工（gōng）许可证；

（4）已通过（guò）竣（jun4）工验收；

（5）供水、供（gòng）电、供热、燃气、通信等配套基（jī）础设施（shī）具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具（jù）备交付使用条（tiáo）件或（huò）已确定进度（dù）和交付日期；

（6）物业管理方案已（yǐ）落（luò）实。

买现房的好处（chù）在于可以（yǐ）比较清楚地了解房（fáng）屋的（de）现状，可以（yǐ）尽快取得房（fáng）地产权（quán）利证书等（děng）。购（gòu）房人可到房地产管（guǎn）理部（bù）门核实该（gāi）商品（pǐn）房预售许可证真假即可，无商品房预售许可证对外销售房（fáng）屋的，购买时都有隐（yǐn）患，存有（yǒu）不（bú）安全因（yīn）素。

2．看合同中的（de）土地性质

现在很多房地（dì）产开（kāi）发项目的用地（dì）虽然是出（chū）让用地，但由（yóu）于土地性质为综（zōng）合用地或者商住两（liǎng）用地，导致土地（dì）使用年限不（bú）是70年，甚至（zhì）有（yǒu）些（xiē）只有（yǒu）40年。

在（zài）购买（mǎi）时一定（dìng）要看清（qīng）土地是（shì）否为（wéi）出让（ràng）取得以及土（tǔ）地使用（yòng）年限是否为70年。目前法律只是规定住宅（zhái）到期可自动续（xù）期，其（qí）他非（fēi）住宅性（xìng）质土地一般（bān）需缴费续期（qī）。

3．看清楚房屋用途

现在有些对外销售的房屋虽然和住（zhù）宅一样（yàng），但用途为公寓（yù）。

关于公寓的（de）界定，目前不是很明确。明确的是，国家（jiā）强制标（biāo）准中对日照的要求没有（yǒu）提及公寓（yù）一词，只有对住（zhù）宅（zhái）的（de）解释（shì）。公寓光（guāng）照时间不需要满（mǎn）足大寒（hán）日有（yǒu）效日照内满窗日照时间（jiān）不少于两小（xiǎo）时（shí）。另外公寓（yù）能否（fǒu）作（zuò）为学区房，目（mù）前教育（yù）部门也没有明确（què）的答复， 因此为（wéi）了孩子入学购房的要特（tè）别（bié）慎重。

4．物业也不能（néng）忽视（shì）

在（zài）签订商品房合同时会与前期物业公司签（qiān）订物业（yè）服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公（gōng）司的（de）声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔（zǎi）细阅读。

虽然成立业委（wěi）会后可以解聘物业公（gōng）司，但（dàn）目前的现实是很（hěn）多小区因（yīn）为（wéi）居住率（lǜ）不足或者业主（zhǔ）不愿多（duō）操心，业委会（huì）的成立遥遥无期，导致业（yè）主（zhǔ）和物（wù）业（yè）之间纠（jiū）纷较多。

5．车库和地下室或者阁楼的约（yuē）定（dìng）

合同（tóng）签订时，开发商承诺（nuò）给（gěi）业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写（xiě）入合同，口头承诺（nuò）的东（dōng）西往往因（yīn）为缺乏证据最后不（bú）了了之。

是否有车库，一定要看（kàn）规（guī）划，而不是听开发商口头承诺。另（lìng）外人防车位（wèi）也需特（tè）别（bié）注意。

6．面积的约定

这是目前引发纠纷（fēn）最多的条款，大（dà）家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际（jì）这（zhè）是错（cuò）误的。

如（rú）果购房人和开发商有约定，先遵照约定，无（wú）约（yuē）定再（zài）按（àn）照规定执行。开发商（shāng）往往在签订合同时和（hé）购房人（rén）进（jìn）行约定，约定（dìng）以有资质的测绘（huì）部门出具的面积（jī）为主（zhǔ）。

这（zhè）一做法规避了3%的法（fǎ）定（dìng）条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直（zhí）接（jiē）约定面（miàn）积，明确约（yuē）定超（chāo）过多少不再付（fù）费。

7．贷款问题的约（yuē）定（dìng）

开（kāi）发商往往答应帮助购房人贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定（dìng）因（yīn）为购（gòu）房（fáng）人信誉等问题导致不能贷款的，购房人需一次性（xìng）付清房款。

可以（yǐ）先行查询个人信（xìn）用（yòng）或者在合同中明确约（yuē）定（dìng）“因无法贷（dài）款可以解除合同”。

8．逾期或者（zhě）赔偿（cháng）的（de）问题

开发（fā）商和购房人会在合同中，对双方（fāng）办证或（huò）者缴（jiǎo）纳购房款（kuǎn）等（děng）问题的期限进行约定，但如果细心就会发现，双方（fāng）违约后，赔偿的金额（é）是不对等的，合同（tóng）签订时（shí）可要求对等（děng）待遇。

9．交（jiāo）房（fáng）的（de）问题

交房的条件，一（yī）定（dìng）要在合同中明（míng）确。在哪个验收环节之后，才可认定完成交房（fáng）。验收（shōu）方式有单体验收、综合（hé）验收、竣工验收备（bèi）案、消防验收等。

单体验收后（hòu），有可能小（xiǎo）区（qū）还处于（yú）建（jiàn）设状（zhuàng）态（tài），小区内（nèi）的道（dào）路、绿（lǜ）化都有（yǒu）可（kě）能未完成，居住不（bú）一定方便（biàn），因此需约定清楚。

10．小区公共区域和（hé）公共部位的约定

开发商（shāng）往往会告诉（sù）购（gòu）房者，小区内的会所、健身（shēn）场所等多么规范、多（duō）么先进（jìn），绕开产权（quán）问题。

如果合同未（wèi）约定（dìng）这（zhè）些场所的产权，开发商有可能卖掉这些场所，买（mǎi）主不一定能让业主免费或（huò）者优（yōu）惠使（shǐ）用（yòng），如果合同中约定了这（zhè）些场所的所（suǒ）有权归业主（zhǔ）所有（yǒu），则开发商不能（néng）出（chū）售（shòu）这些场所。

11．对各类设施的约定

燃气、宽带等，往往开发商都只选（xuǎn）择一家，导致用户无法选择，如果在合同中（zhōng）约定，要求开发商允许（xǔ）几（jǐ）家经营商进（jìn）入小（xiǎo）区（qū），业主就有主动权了。

12．双方协商解决的内容必须（xū）多（duō）研究

凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发商（shāng）不利的（de），一定要（yào）明确违约（yuē）责任，不能（néng）简单地标注协（xié）商解决。

合同附件也要留（liú）意

商品房（fáng）买卖合同除主（zhǔ）合同外，还包含四个附（fù）件，即房屋平面（miàn）图、公共部位与公（gōng）用（yòng）房（fáng）屋（wū）分摊建筑面积构成说明、装修设备（bèi）标（biāo）准和（hé）合同补充协议。

（1）房屋平（píng）面图应标明（míng）每一个房（fáng）间具体（tǐ）的尺寸（cùn）以（yǐ）及（jí）墙体（tǐ）的宽（kuān）度，还应标明阳台的大小（xiǎo）、空调（diào）机位等具体的设备位置（zhì）。

如果上述（shù）内容不（bú）明（míng）确，则房屋平面（miàn）图起不到准确指示的作用，对开发（fā）商来说也没有（yǒu）明确的约束。

（2）无（wú）论是房屋平面图，还是公（gōng）共部位与公用房屋分摊建筑面（miàn）积构成（chéng）说明和装（zhuāng）修设（shè）备标准，都应使用准确的数字和（hé）具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词（cí）语（yǔ）。

像“高级”“名牌（pái）”“精装修”这（zhè）类（lèi）词语不应（yīng）在附件中出现，而应明确“高级”具体标准是什（shí）么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装（zhuāng）修效果。

（3）根据民（mín）事法律“意思自治”原则（zé），商品房（fáng）买受（shòu）人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的（de）修改和补充权，在主合同之外，签定补充（chōng）协议（yì），以明确一些模糊（hú）概念，修（xiū）正主合同中的不合（hé）理条款。

13．房（fáng）屋（wū）交付后，买受人发现房（fáng）屋实际（jì）情况与（yǔ）销售广告不符，可以要求开发商承担违（wéi）约责任吗？

为了保护购房者的权（quán）益，《最高人（rén）民法院关于审理（lǐ）商品（pǐn）房（fáng）买卖合同纠（jiū）纷案（àn）件适（shì）用法律若干问题的解释》第三条（tiáo）规定：“商品房的销售广告和宣传资料为（wéi）要约邀请，但是出（chū）卖人就商品房开发规划范围内的房（fáng）屋及相关设施所作（zuò）的说明和（hé）允诺具体（tǐ）确定，并对商品房（fáng）买卖合同（tóng）的订立以及房（fáng）屋（wū）价格的确定有（yǒu）重大影响的，应当（dāng）视为要约。该（gāi）说明和允诺即使未（wèi）载入商（shāng）品房买卖合同，亦应（yīng）当视为合同内容，当事人违反（fǎn）的，应当（dāng）承担违约责任（rèn）。”

由（yóu）此可见，对（duì）于房地产广告中的（de）有关房屋及其相关设施的说明（míng）及允（yǔn）诺，如（rú）果其对订立合同定价有重大影响，那（nà）么即使该说（shuō）明和允诺未载入房屋买（mǎi）卖合同，也属于合同内容（róng）。若购房者（zhě）发现说（shuō）明或允诺的内容与（yǔ）实（shí）际（jì）不（bú）符（fú）时，可以要求开发商承担违（wéi）约（yuē）责（zé）任（rèn）。

14．哪些房（fáng）地（dì）产不能转让？

根据《城市房地产管（guǎn）理法》第（dì）三（sān）十（shí）八条（tiáo）规定，下列房地（dì）产，不得（dé）转让：

（1）以出让方式取得（dé）土地使用权的，不符合本（běn）法第（dì）三十九条规定的条（tiáo）件的；

（2）司法机关和行政（zhèng）机关依法（fǎ）裁定、决定查封或者（zhě）以其他形式（shì）限制房地产权利的；

（3）依法（fǎ）收回土地（dì）使用权的；

（4）共有房地产，未（wèi）经其他共有人（rén）书面同意的；

（5）权属有（yǒu）争议的；

（6）未依法登（dēng）记领取权属证书的；

（7）法（fǎ）律、行政法规（guī）规（guī）定（dìng）禁止转让的（de）其他情形（xíng）。

15．仅有（yǒu）房产证，没有办理不（bú）动产登记，能（néng）取得房屋所有权吗？

不（bú）动产以登记的方式进行公示（shì），只有进行登记才发生物权的效力（lì），买受人才能（néng）获得（dé）不动（dòng）产（chǎn）的所有权，登记就是将新的（de）所有人的名（míng）字登记（jì）在（zài）房（fáng）产部（bù）门的登记簿上（shàng），不动产登记簿（bù）是物权归属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利（lì）人的一种（zhǒng）享有权利的凭证，只起到证据（jù）的（de）作（zuò）用，当不（bú）动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时（shí），以（yǐ）不动产登记簿为准。即房（fáng）产证的效力弱于（yú）不动产登记簿的效力。一（yī）旦（dàn）出现房（fáng）屋产（chǎn）权纠纷，不动产（chǎn）登（dēng）记簿上（shàng）所记载（zǎi）的（de）人则拥有房（fáng）屋的所有（yǒu）权。因此，在购买房屋时，一定要注意进行不动产登记或者不动（dòng）产登记的变更（gèng）。

16．买（mǎi）来的（de）住（zhù）房面积（jī）缩水怎（zěn）么办？

面积缩水（shuǐ）是买房族经常遇（yù）到（dào）的问题，对于房屋“面积缩水”的问题，应（yīng）以房地产（chǎn）管（guǎn）理部门所做的测量（liàng）面积为准。《最高人民（mín）法院关（guān）于（yú）审理商品房买卖合同（tóng）纠纷案件（jiàn）适用法律若干（gàn）问题的（de）解释》对面积缩水（shuǐ）问题作出了明确的规定：第一，误差率在3%以（yǐ）内的，当事人不能请求解除合同，但是对（duì）于（yú）缩水部分的购房款（kuǎn），开发商应当返还。第二，误差率（lǜ）超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要（yào）求开发商承担（dān）其（qí）他责任。

17．开发商逾期交（jiāo）房怎（zěn）么办？

开发（fā）商应该按照约定（dìng）的时间交付房屋，这是开发商的（de）主要（yào）义务（wù）。如（rú）果开发（fā）商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自（zì）己的（de）合法（fǎ）权益。第一，开发（fā）商不（bú）能按（àn）期（qī）交房（fáng），经催告后（hòu）在（zài）合理期限内（nèi）仍没有履行的，买受人（rén）可（kě）以解（jiě）除合同；第（dì）二，逾期交付，经催告（gào）后在合理期限内仍没有（yǒu）履行的，买受人不（bú）解除合同，可以请求开发商（shāng）承担违约责任；第三，逾期（qī）交付（fù），经催（cuī）告后开发商在合理期间内交付的（de），不能（néng）解除合同，但是可以请（qǐng）求开发商承担违约责（zé）任。需要注意的是，买受人享有的解（jiě）除权（quán）必须在（zài）法定期（qī）间内行使，不（bú）行使的（de），解除权消灭。

18．房屋买卖合同签订后，因意外事（shì）故（gù）使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

《最高人民法（fǎ）院关于审理（lǐ）商品房买卖（mài）合同纠纷案件适用法律（lǜ）若（ruò）干问题的（de）解（jiě）释》第（dì）十一条就此问题的不同情况分别作了规定：“对房屋的转移（yí）占有，视为房屋的交付使（shǐ）用，但当事（shì）人另有约定的除外。房屋（wū）毁损、灭失的风险（xiǎn），在交付使用前由出卖（mài）人（rén）承担，交付（fù）使用后由买受人承担；买受人（rén）接到出卖人的书面交房通知（zhī），无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自（zì）书面交房通知确（què）定（dìng）的（de）交（jiāo）付使用之（zhī）日起由买受人承担，但法律（lǜ）另有规定或者当事人另有（yǒu）约（yuē）定的除外（wài）。”

由此（cǐ）可见，一般情况（kuàng）下（xià），房屋损坏的风险，在房屋交（jiāo）付之前由（yóu）出卖人（rén）承担；在房屋交（jiāo）付给买受人（rén）之后，由买受人承担（dān）。此处所说的交付，是（shì）指房（fáng）屋的（de）转移（yí）占有，就（jiù）是（shì）把房屋由出（chū）卖人（rén）手中，交到（dào）买（mǎi）受人手中，由买受（shòu）人占有使（shǐ）用（yòng）该房屋。

19．签（qiān）订商（shāng）品房预售合同（tóng），应（yīng）具备哪些（xiē）条（tiáo）件？

根据《城市房地产管（guǎn）理（lǐ）法》第四十五条规定,商品房（fáng）预售（shòu），应当符合下（xià）列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得（dé）土地（dì）使用权证书；

（2）持（chí）有建（jiàn）设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五（wǔ）以上，并已经确（què）定施工进度和竣工（gōng）交（jiāo）付日（rì）期；

（4）向县（xiàn）级以上人（rén）民政府房产管理部门（mén）办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品（pǐn）房预售人应当按照国（guó）家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管（guǎn）理（lǐ）部门和土地管理部门（mén）登记备案。商（shāng）品房预（yù）售所得款项，必须用于有关的工程建设。

20．出（chū）卖（mài）人未取得商品房预售许可证明，其与买受人（rén）签订的房屋预售（shòu）合同是否有效？

《最（zuì）高人民（mín）法院关于审理商品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用法律（lǜ）若干问题的解释》第二条（tiáo）规定：“出卖人未取（qǔ）得商品房预售（shòu）许可（kě）证明，与买（mǎi）受人订（dìng）立的商品房（fáng）预售（shòu）合（hé）同（tóng），应当认定无效，但是在起诉前（qián）取得商品房预售许可证明的，可（kě）以认定（dìng）有效。”

可见，要（yào）签（qiān）订商品房预售合同（tóng），开发商必须取得商品房预售许（xǔ）可证明（míng），否则，该合同无效。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院（yuàn）起（qǐ）诉之前，商品（pǐn）房（fáng）预售人取得了商品（pǐn）房预售许可证明，可（kě）认（rèn）定（dìng）预售合（hé）同有（yǒu）效（xiào）。

21．房屋买卖双方（fāng）签（qiān）订预售合（hé）同（tóng）后，没（méi）有进行（háng）登记备（bèi）案，一（yī）方当事人（rén）可以请求确认（rèn）合同无效吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合（hé）同纠纷案件适用法律若干问题（tí）的（de）解释》第六条规定（dìng）：“当（dāng）事人以商品房预（yù）售合同未（wèi）按照法（fǎ）律、行（háng）政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同（tóng）无效的，不予（yǔ）支持。当事（shì）人约定以办理登记备（bèi）案手续为商品房预（yù）售合同生效条（tiáo）件的，从其约定（dìng），但（dàn）当事人（rén）一方（fāng）已经（jīng）履行主要义（yì）务，对方接受的（de）除外。”

由此可见，虽然法（fǎ）律（lǜ）要（yào）求签（qiān）订商品房预（yù）售（shòu）合同后，需进行登记备案，但是如果双（shuāng）方签（qiān）订预售合同（tóng）后没有办理（lǐ）登（dēng）记备案（àn）手续，当事人要（yào）求确（què）认合同无效的，法院不予支持，是否办理登记备案（àn）手续不是预（yù）售合同（tóng）生（shēng）效的条件。

22．房（fáng）屋出（chū）现质量问题，任何时候都（dōu）可以要求出卖（mài）人修复吗？

《商品（pǐn）房销（xiāo）售管理（lǐ）办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品（pǐn）房承担（dān）质量保修责任。当（dāng）事人应当在合同中（zhōng）就（jiù）保修（xiū）范围、保修（xiū）期限、保修责任等内容（róng）作（zuò）出约定。保修期从交付之日起计算（suàn）。商（shāng）品住宅（zhái）的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量（liàng）保修（xiū）书约定保修期的存（cún）续期；存续（xù）期少于《商品（pǐn）住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规（guī）定》中确定的最低保修期限。非住宅商（shāng）品房的保修（xiū）期限不得低（dī）于建（jiàn）设工程承包（bāo）单（dān）位向建设单位（wèi）出具的质（zhì）量保修书约定保修（xiū）期的（de）存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的（de）质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成（chéng）的损失承担赔偿责任。因不可抗力或（huò）者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

此（cǐ）外（wài），《建筑工程（chéng）质量管理条例》第四十条（tiáo）规定，在正常使用条件下（xià），建（jiàn）设工程的最低（dī）保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基（jī）础工程和主体结（jié）构工程（chéng），为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面（miàn）防水工（gōng）程、有防（fáng）水要求的卫生间、房间和外墙（qiáng）面的防渗漏（lòu），为5年；（3）供热（rè）与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气（qì）管线、给排水管道（dào）、设备（bèi）安装和（hé）装修工程（chéng），为2年（nián）。其他项目（mù）的保修期限由发包方与承包方约定。

由此可见，关于房屋的保修期，是比较复（fù）杂的，当事（shì）人为（wéi）了维（wéi）护自己的权（quán）益，除了依照法律规定，还可以（yǐ）在（zài）合（hé）同中进行详细的（de）约（yuē）定，制定房屋的（de）保修条（tiáo）款（kuǎn）。所以，房屋出现质（zhì）量（liàng）问题，并不（bú）是任何（hé）时候（hòu）都可以要求出卖人维修的，出卖人（rén）的（de）保修期是（shì）有一定的期限的。

23．房屋买（mǎi）卖双方签（qiān）订合同后，出卖人与第（dì）三人恶意串（chuàn）通，又签订合（hé）同（tóng）并交付使用，买受人可（kě）以请（qǐng）求确认第二个合同无效吗？

《最高（gāo）人（rén）民法院关于审（shěn）理商品房买卖合（hé）同（tóng）纠纷案件适用法律（lǜ）若（ruò）干问题的解释（shì）》第十条（tiáo）规定：“买（mǎi）受人以（yǐ）出卖人与第三人恶意串通，另行（háng）订立商品房（fáng）买卖合同并将房（fáng）屋交付使用，导（dǎo）致其无法取得房屋（wū）为由（yóu），请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合（hé）同（tóng）无效的，应（yīng）予支持。”

因此（cǐ），房屋（wū）买（mǎi）卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人（rén）只要能够证明出卖人与第（dì）三人是（shì）恶意串通，其可请求法（fǎ）院确认出卖人与（yǔ）第三人签（qiān）订的合同无效（xiào）。实际生活中，如果第三（sān）人明知买卖（mài）双方（fāng）的合（hé）同，还与（yǔ）出卖人签约（yuē），其实就是恶意（yì）。

24．房屋交付使用后（hòu），房产证（zhèng）迟（chí）迟办不（bú）下来，开发（fā）商是否承担违约责任？

《最高人民法院关于审（shěn）理商品（pǐn）房买（mǎi）卖合同纠（jiū）纷案件适用法（fǎ）律若干问题的解释》第十八条（tiáo）规定：“由于出卖人的原因，买受（shòu）人在下列期限届（jiè）满未能（néng）取（qǔ）得房（fáng）屋权属（shǔ）证书的，除当事（shì）人（rén）有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同（tóng）约定的（de）办理房屋（wū）所有权（quán）登（dēng）记的期限（xiàn）；（二）商（shāng）品房买卖（mài）合同的（de）标的物为（wéi）尚未建成房（fáng）屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品（pǐn）房买卖（mài）合同的标的（de）物为已竣工房屋（wū）的，自合（hé）同订立之日（rì）起（qǐ）90日。合（hé）同没有约（yuē）定违约金（jīn）或者（zhě）损失数额难（nán）以确定的，可（kě）以按照已付购房款总额，参照（zhào）中国人民银行规定的金融机构（gòu）计收（shōu）逾期贷款利息的标准计算（suàn）。”上述（shù）条文规定了开（kāi）发商逾期办理房产证应承担的（de）责任。

实际生活中，房产证迟迟办不（bú）下（xià）来，有部分原因是（shì）因为开发商出售手（shǒu）续（xù）不（bú）能（néng）及时（shí）办理齐（qí）全。由（yóu）于开发（fā）商的原因，导（dǎo）致购房者在一定的期间拿不到房（fáng）产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益（yì），购房者在签（qiān）订购房合同时（shí），最好约定办理房产证（zhèng）的期限，将时间（jiān）约（yuē）定明（míng）确，以防开发商恶意拖延办证时间。

25．房（fáng）屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转（zhuǎn）移？

《城（chéng）市（shì）房（fáng）地产管理法》第三（sān）十二条规定：“房地产（chǎn）转让、抵（dǐ）押时，房屋的所（suǒ）有权和该房屋占用范围内的土地使用权同（tóng）时转让（ràng）、抵押。”根据（jù）上述法条（tiáo）规定（dìng），房屋买卖时，该房（fáng）屋所占范围的土地使用权也随之转移（yí），这就是所谓（wèi）的“地随房走”。房（fáng）屋买（mǎi）卖双方签订（dìng）购（gòu）房合同后，买卖双方应到（dào）房屋（wū）所在地的县级以上地方人民政府的房产管理部（bù）门办理（lǐ）房屋产（chǎn）权转移登记（jì）手续，之后（hòu）房屋（wū）买卖双（shuāng）方凭借变更后的房屋（wū）所有权证书和相关证件，到同级人民政府（fǔ）的土地管理部门申请办理土地（dì）使用（yòng）权（quán）变（biàn）更（gèng）登记（jì），土地（dì）管理部门核实后，由同级人（rén）民政府更换（huàn）土地使（shǐ）用（yòng）权（quán）证书。至此，土地使用权（quán）随着房屋买卖发（fā）生变（biàn）更。

26．房屋买（mǎi）卖双（shuāng）方已办完过户手续，双方还能解除（chú）合同吗？

《合（hé）同法》第（dì）九十三条规（guī）定：“当事人协商一致，可以（yǐ）解除合同。当事人可（kě）以约定一方解除合同的条件。解除合（hé）同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”

由此可见，只要当事人双（shuāng）方协商一致（zhì），或者合同（tóng）约定的解除合同的（de）条（tiáo）件成就，是可以解除（chú）合同的，即使房屋已经过户。

27．房屋买（mǎi）卖合同签订后，一（yī）方以（yǐ）未办理（lǐ）房屋产（chǎn）权变更登记为由主张（zhāng）合同（tóng）无效，能否成立？

《物权法》第十五（wǔ）条（tiáo）规定：“当事人之（zhī）间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同（tóng），除法律另有规（guī）定或者合同另有约定外，自合同成立（lì）时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

由此可见，对房屋买卖双方当（dāng）事人来说，双（shuāng）方只（zhī）要签订了合同，是（shì）否到登记机关办（bàn）理登记，不影响合同效（xiào）力。除非当事人在合同中约定合同（tóng）生（shēng）效的时间或其他（tā）条款，否则，自合同成立时（shí）生效（xiào）。所以，不能因未办理变更登记，主张（zhāng）合（hé）同无效。

28．房屋（wū）买卖中，买受（shòu）人迟延交付购房款（kuǎn），出（chū）卖人可否要求解除合同？

《最高人民法院关（guān）于审理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律若干问题的（de）解释》第十五条规定：“根据《合同法》第（dì）九十四条的（de）规定，出（chū）卖人迟（chí）延交付房屋或者买受（shòu）人迟延支付购房款，经催告后在三（sān）个（gè）月的合理期限内仍未履行，当事人（rén）一方（fāng）请求解除合同的，应（yīng）予支（zhī）持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或（huò）者当事人（rén）没有约定，经对方当事人催告后，解除权行（háng）使的合理期（qī）限为三（sān）个月。对方当（dāng）事人没有催（cuī）告的，解除权应当（dāng）在解除权（quán）发生之日起一年内行使；逾（yú）期不行使的，解除权消灭（miè）。”

由此可（kě）见，房（fáng）屋的买受人迟延交（jiāo）付房款的，出卖人可先予催告，要求（qiú）其（qí）履（lǚ）行合同，支付购房款，如果买受人在（zài）催告后3个月的合理期限内仍（réng）不支付，出（chū）卖人可以请求（qiú）解除合同。此（cǐ）外，解除权有一定的行使期限。

29．租赁房屋（wū）被卖，租房人有权继（jì）续（xù）居住吗？

《合（hé）同法（fǎ）》第二百二十九条规定：“租（zū）赁（lìn）物在租（zū）赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高（gāo）人民法院关（guān）于贯彻执行〈中华人（rén）民共（gòng）和国民法通则〉若干问题（tí）的意见（试行）》第一（yī）百一十九条规定：“私有房屋在租赁（lìn）期内，因买卖、赠与或（huò）者继承发生房屋产（chǎn）权转（zhuǎn）移的，原租赁合同对承租人和新房主（zhǔ）继续有效（xiào）。”由此可见，租赁房屋被卖，租房（fáng）人有（yǒu）权继（jì）续居（jū）住。

案例君（jun1）补充：《民法典》第七百二（èr）十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期（qī）限内发（fā）生所有权变动的，不影响租赁合（hé）同的（de）效力。

30．什么（me）是（shì）房屋（wū）承租人的优（yōu）先购买（mǎi）权？

房（fáng）屋承租人（rén）的优先购（gòu）买权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人（rén）享有以（yǐ）同等条件优先（xiān）购买的权利（lì）。《合同法》第二百三十（shí）条规定，出租人出卖租赁房屋（wū）时（shí），应当在出卖之（zhī）前的合理期限内通知承租人，承（chéng）租人享有（yǒu）以同等条件（jiàn）优先购买的（de）权利。《最高人（rén）民法院（yuàn）关于审理城（chéng）镇房屋租赁合同纠（jiū）纷（fēn）案件具体应用法（fǎ）律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房（fáng）屋未在合理期限内通知承（chéng）租人或者存在其他侵害（hài）承（chéng）租人优先购买（mǎi）权情形（xíng），承（chéng）租人请求出租人承担赔（péi）偿（cháng）责（zé）任的，人民（mín）法院应予支持。但请求确认出（chū）租人（rén）与第（dì）三人签订的房屋买卖（mài）合同无效的（de），人民法院不予支持”。据此，出（chū）租人侵害承租（zū）人优先购买权的，出租人（rén）与第三人签订的房（fáng）屋买（mǎi）卖合（hé）同不（bú）因此无效（xiào），承租人只（zhī）能请求（qiú）出租人承担赔偿责任（rèn）。

房（fáng）屋承（chéng）租人优先购（gòu）买必须（xū）符合以下（xià）条件：

(1)仅限（xiàn）于房屋租赁场合;

(2)出（chū）租（zū）人出卖（mài）出租房屋,应当在出卖之前的合理期（qī）限内通知（zhī）承租人。

(3)出租人（rén）侵（qīn）害承租人优先（xiān）权的,承租人可主张赔（péi）偿损失;

(4)在转租（zū）的场（chǎng）合,次承租人（rén）与承（chéng）租人都有优先购买权,二（èr）者发生冲突的,前者优先于后（hòu）者.

案例君补充：《民（mín）法典》第七（qī）百二十六条：出租人出卖租赁（lìn）房屋的，应当（dāng）在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优（yōu）先购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买（mǎi）权或者出（chū）租人将（jiāng）房屋出卖给近亲属（shǔ）的除外。